부동산에 막 관심을 가지고 있는 분들이라면 다소 생소하게 느껴지는 용어들이 다수 등장 합니다. DTI, LTV, 거래제한지역, 특수지역, DSR등등.
살면서 금융 관련 궁금함이 없었다거나 기회가 있지 않았다면 어렵다고 생각도 가능 한데요. 오늘은 첫번째 주제로 LTV에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.
자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있다.
예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다.
「은행업 감독 업무시행세칙」에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있다. 담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100.
여기서 담보가치는 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별․호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다.
당초 LTV(Loan to Value ratio) 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해 오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 주택가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었다.
최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있으며, 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용되고 있다. 한편, 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정한다. [다음 지식백과 출처]
여러가지 어려운 말들이 있지만 요점만 정리하자면 쉽습니다. 현재 KB시세중 내가 담보로 설정을 한다면 얼마나 받을 수 있을까 라는 이야기죠.
위에도 예가 있지만 1억에 60%라고 하면 6천만원. 2억이라면 1억 2천만원이 되는 방식입니다. 금융기관마다 이렇듯 담보의 가장 기본이라고 할 수 있는 LTV의 비중이 조금씩 다릅니다.
보편적인 수준은 은행권은 60%, 2금융 및 신협, 새마을금고 등 상호금융은 80%, 저축은행 및 사금융은 95% 까지고 운영되고 있습니다.
이처럼 LTV 를 사용 할 수 있는 퍼센트가 증가할 수록 금융사의 입장에서는 손실위험도 있기에 이자율은 많이 사용할수록 높아지는게 됩니다.
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